Votre plafond s’effondre, votre chaudière est morte, vos fenêtres laissent passer l’air froid : votre propriétaire vous répond que c’est à votre charge. Dans la majorité des cas, il a tort. La loi du 6 juillet 1989 et l’article 606 du Code civil délimitent précisément ce que le bailleur doit financer, indépendamment de toute clause contraire dans le bail. Voici la liste complète des réparations à la charge du propriétaire, les textes qui les fondent, et la marche à suivre quand le bailleur refuse d’agir.
Ce que la loi impose au propriétaire : le logement décent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer et à maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail. Cette obligation s’applique même si le bail ne le mentionne pas, et aucune clause ne peut y déroger.
Le décret du 30 janvier 2002 précise les critères de décence. Un logement est décent lorsqu’il garantit la sécurité physique et la santé des occupants. Cela recouvre plusieurs exigences concrètes que le propriétaire doit respecter en permanence.
Le logement doit disposer d’une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Il doit être exempt de toute humidité, infiltration d’eau ou moisissure d’origine structurelle. Les installations électriques et de gaz doivent être conformes aux normes en vigueur, sans risque pour les occupants.
Le chauffage, l’alimentation en eau potable et les évacuations doivent fonctionner correctement. Si l’un de ces éléments est défaillant, le propriétaire est tenu de le réparer, sans que le locataire ait à prouver une faute particulière. La défaillance suffit à engager la responsabilité du bailleur.
Cette obligation de décence est d’ordre public. Un propriétaire ne peut pas invoquer l’ancienneté du logement, le faible montant du loyer ou une clause du bail pour s’y soustraire.
Les grosses réparations : ce que dit l’article 606 du Code civil
L’article 606 du Code civil définit les « grosses réparations » comme celles des gros murs, des voûtes, du rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et murs de soutènement. En clair : tout ce qui touche à la structure du bâtiment est à la charge exclusive du propriétaire.
Cette disposition s’applique directement aux locations. Le propriétaire prend en charge toutes les réparations qui concernent le clos et le couvert du logement : toiture, charpente, murs porteurs, fondations, façades. Ce sont des travaux que le locataire n’a ni les moyens ni la légitimité d’entreprendre.
La distinction entre « grosse réparation » et « entretien courant » est la source de la quasi-totalité des litiges entre bailleurs et locataires. Un remplacement complet de chaudière est une grosse réparation, donc à la charge du propriétaire. La révision annuelle de cette même chaudière est de l’entretien courant, donc à la charge du locataire.
Le décret du 26 août 1987 établit la liste exhaustive des réparations locatives, c’est-à-dire celles qui incombent au locataire. Tout ce qui ne figure pas dans cette liste relève, par défaut, de la responsabilité du propriétaire.
Tableau : propriétaire vs locataire, qui paye quoi ?
Ce tableau couvre les cas les plus fréquents de litiges. La règle de lecture est simple : si la défaillance vient de la structure ou de la vétusté, c’est le propriétaire. Si elle résulte d’un mauvais usage ou d’un entretien négligé, c’est le locataire.
| Élément du logement | À la charge du propriétaire | À la charge du locataire |
|---|---|---|
| Toiture | Remplacement de tuiles, ardoises, charpente, gouttières, terrasses | Rien (le locataire n’a pas accès à la toiture) |
| Façade / murs extérieurs | Ravalement, fissures structurelles, isolation par l’extérieur | Rien |
| Chaudière individuelle | Remplacement complet en cas de vétusté ou de panne irréparable | Entretien annuel, remplacement des petites pièces d’usure |
| Chauffe-eau collectif | Remplacement et réparations importantes | Rien (équipement collectif) |
| Canalisations principales | Remplacement des tuyaux encastrés ou principaux, fuites structurelles | Débouchage si obstruction par usage, remplacement de joints |
| Tableau électrique / câblage | Mise aux normes, remplacement du tableau, câblage défectueux par vétusté | Remplacement des fusibles, ampoules, prises détériorées par l’usage |
| Fenêtres | Remplacement si cadre pourri, joint structurel défaillant, double vitrage absent | Remplacement de la crémone, de la poignée, du mécanisme d’ouverture |
| Volets | Remplacement du volet si la structure est hors d’usage par vétusté | Remplacement des lames cassées par négligence, graissage des gonds |
| Planchers / plafonds | Solidité structurelle, affaissement, humidité par infiltration | Rebouchage de petits trous, raccords de peinture courants |
| Peintures intérieures | Remise en état après 7 ans ou plus (vétusté reconnue) | Dégradations imputables au locataire, trous non rebouchés |
| Moquette / revêtements de sol | Remplacement après 7 ans (durée de vie estimée) | Taches, brûlures, dégradations anormales avant la durée de vie |
| Ascenseur | Remplacement de l’équipement | Quote-part des charges d’entretien courant |
| Humidité / moisissures | Traitement si origine structurelle (infiltration, pont thermique) | Ventilation insuffisante causée par les habitudes de vie |
La vétusté : quand c’est l’usure normale, c’est le propriétaire qui paye
La vétusté désigne l’usure normale d’un bien due au seul écoulement du temps. Lorsqu’un élément du logement est dégradé par la vétusté, le propriétaire ne peut pas imputer le coût de son remplacement au locataire, même à la sortie des lieux.
Ce principe est fondamental, notamment lors de l’état des lieux de sortie. Un propriétaire qui tente de retenir une partie du dépôt de garantie pour repeindre un appartement après 10 ans de location dépasse ses droits : la peinture a une durée de vie estimée, et son usure naturelle est à sa charge.
L’accord collectif du 23 novembre 2016, conclu entre associations de propriétaires et de locataires, a établi une grille de vétusté indicative. Elle fixe la durée de vie estimée des principaux éléments : peintures (7 ans), moquettes (7 ans), papier peint (10 ans), carrelage (25 ans), parquet vitrifié (25 ans).
Cette grille n’est pas obligatoire, mais elle est reconnue par les tribunaux comme référence. Un propriétaire qui conteste la vétusté d’un élément doit prouver que la dégradation dépasse l’usure normale. En l’absence de preuve, la présomption joue en faveur du locataire.
Concrètement : si votre chaudière tombe en panne après 15 ans de fonctionnement, elle est vétuste. Le remplacement est intégralement à la charge du propriétaire, même si vous êtes locataire depuis 1 an.
Les installations techniques : chaudière, électricité, plomberie
Les installations techniques représentent la majorité des litiges en droit locatif. La ligne de partage est toujours la même : le remplacement et la mise aux normes incombent au propriétaire, l’entretien courant et les petites réparations liées à l’usage incombent au locataire.
Pour la chaudière individuelle, le locataire doit assurer la révision annuelle et payer le remplacement des petites pièces d’usure. En revanche, si la chaudière est irréparable ou vétuste, son remplacement complet est à la charge du propriétaire. Un propriétaire qui refuse de remplacer une chaudière hors d’usage manque à son obligation de délivrer un logement décent.
Pour l’installation électrique, le propriétaire est tenu de fournir un tableau électrique conforme aux normes en vigueur. Si le câblage est dégradé par la vétusté, si des prises sont dangereuses ou si le tableau n’est pas aux normes, les travaux de mise en conformité lui incombent entièrement. Le locataire ne peut pas être contraint d’occuper un logement présentant un risque électrique.
Pour la plomberie, la distinction se fait au niveau de la taille de la canalisation. Les canalisations principales (colonnes montantes, tuyaux encastrés dans les murs) relèvent du propriétaire. Les petits joints, les flexibles sous l’évier, le débouchage d’un siphon obstrué par l’usage quotidien : c’est le locataire qui intervient.
Si votre propriétaire vous oppose une clause de bail qui inverse ces responsabilités, cette clause est réputée non écrite. La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public : aucun contrat ne peut y déroger au détriment du locataire.
Fenêtres, toiture, façade : les limites souvent contestées
Les travaux sur l’enveloppe extérieure du bâtiment sont systématiquement à la charge du propriétaire. Toiture, façade, fenêtres (structure), isolation : ces postes constituent le « clos et couvert » que la loi protège expressément.
La toiture est un cas clair : le locataire n’y a pas accès et ne peut pas l’entretenir. Tuiles cassées, ardoises déplacées, gouttières obstruées, charpente dégradée, infiltrations en terrasse : toutes ces réparations relèvent du propriétaire, sans exception.
Pour les façades et les murs extérieurs, le ravalement, le traitement des fissures et l’isolation thermique par l’extérieur sont à la charge du propriétaire. Un bailleur qui laisse un mur extérieur se fissurer jusqu’à provoquer des infiltrations engage sa responsabilité pour les dommages causés au locataire.
Les fenêtres sont souvent source de contestation. La règle est précise : si le cadre en bois est pourri, si le vitrage est fissuré ou si l’isolation thermique est insuffisante, c’est le propriétaire qui intervient. Si la crémone est cassée, si la poignée ne fonctionne plus ou si le mécanisme d’oscillo-battant est défaillant, c’est le locataire qui le remplace.
Pour l’isolation thermique, la loi est de plus en plus exigeante. Un logement insuffisamment isolé peut être requalifié comme non décent. Le propriétaire a l’obligation de maintenir une isolation minimale permettant de chauffer le logement sans dépense excessive. Cette obligation va s’intensifier avec le calendrier d’interdiction à la location des passoires énergétiques (DPE F et G).
Si votre propriétaire tarde à réaliser ces travaux, la première étape est d’adresser une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formel constitue le point de départ officiel de la procédure et conditionne vos recours ultérieurs.
Votre propriétaire refuse d’intervenir : ce que vous devez faire
Face à un propriétaire qui refuse d’effectuer les réparations qui lui incombent, la loi vous donne des outils concrets. La mise en demeure écrite est le premier acte obligatoire. Elle déclenche un délai raisonnable, au terme duquel vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation.
La première étape est toujours la même : formaliser la demande par écrit. Un échange oral ou par SMS ne suffit pas à créer une preuve juridique solide. La lettre recommandée avec accusé de réception identifie précisément les travaux demandés, vise les textes applicables (loi du 6 juillet 1989, article 606 du Code civil) et fixe un délai raisonnable pour intervenir.
Si votre propriétaire ne répond pas dans le délai imparti, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et préalable à toute action judiciaire dans de nombreux cas. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut ordonner les travaux sous astreinte, voire autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur.
Dans les situations d’urgence (absence de chauffage en hiver, risque électrique, infiltration massive), le juge des référés peut être saisi pour ordonner des mesures conservatoires en quelques jours. La jurisprudence est constante : un propriétaire qui laisse son locataire sans chauffage en période hivernale engage sa responsabilité civile et peut être condamné à verser des dommages et intérêts.
Vous pouvez également signaler le logement indécent à l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ou à la CAF si vous êtes bénéficiaire d’aides au logement. Ces organismes peuvent exercer une pression supplémentaire sur le bailleur.
Pour obliger votre propriétaire à faire les travaux, la mise en demeure est l’acte fondateur. Elle doit être précise, rigoureuse sur les textes cités et claire sur les délais. Un courrier mal rédigé ou incomplet peut fragiliser votre dossier devant le tribunal.
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