Conformément à l’article L.145-46-1 du Code de commerce :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
Dans ces circonstances, lorsqu’un Bailleur envisage de céder les murs de son fonds de commerce, il est tenu de proposer la vente, en priorité, à son locataire au titre du bail commercial. Cette règle est consacrée depuis la loi PINEL qui envisage un véritable droit de préemption pour le preneur à bail commercial.
Dans un arrêt récent en date du 17 mai 2018, la Cour de cassation est venue préciser ce droit de préemption. Dans l’espèce de cet arrêt, une vente aux enchères des murs (vente judiciaire) avait eu lieu et le locataire commercial n’était propriétaire que d’une partie des lieux loués. La Cour de cassation a considéré que le droit de préemption n’était pas applicable en raison de la présence d’une vente judiciaire (et non de gré à gré) et de la cession de la totalité de l’immeuble alors que le locataire n’était propriétaire que d’une partie.
Faudra-t-il considéré que les locataires de baux mixtes, lorsqu’il existe une cession de l’intégralité de l’immeuble comprenant d’autres lots, sont exclus ? Il s’agit définitivement d’une affaire à suivre.
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Maître Asif ARIF
